SÃO PAULO, JUNHO 2021 - Universidade São Judas Tadeu
COMO SER UM VIZINHO LEGAL? CARTILHA DO DIREITO DE VIZINHANAÇA EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Alunos: Dafne Fonseca Martins, Joel Francisco de Mattos, Marcos Cesar Guedes Rodrigues, Maria Jesus Oliveira e William Alves Menezes
Disciplina: Bens, Posse e Propriedade
Professores orientadores: Andre Ricardo Blanco Ferreira Pinto e Jairo Postal Júnior
CONCEITOS ABORDADOS
Condomínio edilício e a viabilidade de aplicação de normas de direito da vizinhança (art. 1.277 do Código Civil e seguintes) no âmbito das relações condominiais;
Deveres dos condôminos para com os moradores vizinhos e as punições que podem advir do descumprimento de regras legais e convencionais;
Possibilidade da convenção de condomínio proibir a presença de animais domésticos nas áreas particulares e comuns;
Viabilidade de alteração da fachada por parte de um dos moradores;
Possibilidade da modificação da destinação dos imóvel pela vontade singular do morador;
Possibilidade da modificação da destinação dos imóvel pela vontade singular do morador;
Condutas que podem ser tomadas no âmbito condominial para evitar a transmissão de agentes patogênicos, tais como o coronavírus (COVID-19) 7) as medidas judiciais e extrajudiciais cabíveis para enfrentar comportamentos antissociais de condôminos, inclusive a viabilidade de exclusão do condômino que de forma contumaz descumpre as normas de preservação da boa vizinhança.
EM UM CONDOMÍNIO O DIREITO DE CADA UM É AUTOLIMITADO PELO DE OUTRO, NA MEDIDA DE SUAS COTAS.
AFINAL, O QUE É CONDOMÍNIO EDILÍCIO?
CONJUNTO DE EDIFÍCIOS, PRÉDIOS OU CONSTRUÇÕES, QUE POSSUI UMA ÁREA EXCLUSIVA E OUTRA DE USO COMUM ENTRE OS MORADORES.
CONCEITO
“É A ESPÉCIE DE PROPRIEDADE EM QUE DOIS OU MAIS SUJEITOS SÃO TITULARES, EM COMUM, DE UMA COISA INDIVISA (PRO INDIVISO), ATRIBUINDO-SE A CADA CONDÔMINO UMA PARTE OU FRAÇÃO IDEAL DA MESMA COISA”. - LIMONJI FRANÇA
POR CONDOMÍNIO EDILÍCIO ENTENDEMOS QUE "PODE HAVER, EM EDIFICAÇÕES, PARTES QUE SÃO PROPRIEDADE EXCLUSIVA, E PARTES QUE SÃO PROPRIEDADE COMUM DOS CONDÔMINOS". - ART. 1331 DO CC/2002
“O PROPRIETÁRIO OU O POSSUIDOR DE UM PRÉDIO TEM O DIREITO DE FAZER CESSAR AS INTERFERÊNCIAS PREJUDICIAIS À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS QUE O HABITAM, PROVOCADAS PELA UTILIZAÇÃO DE PROPRIEDADE VIZINHA.” - ART. 1227 DO CC/2002
QUAIS SÃO OS SEUS DEVERES COMO CONDÔMINO?
Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e -esquadrias externas;
Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
FONTE: ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL/02.
JURISPRUDÊNCIA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO - COBRANÇA DE MULTAS POR INFRAÇÃO A DEVERES CONDOMINIAIS E À CONVENÇÃO - INFRAÇÕES COMPROVADAS NOS AUTOS - PROVAS DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL QUE PERMITEM AFERIR A -AUTORIA E MATERIALIDADE - COBRANÇA PROCEDENTE. Recurso do autor provido. Recurso dos réus desprovido. TJSP; Apelação Cível 9180236- 81.2006.8.26.0000; Relator (a): Edgard Rosa; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 12a V.CÍVEL; Data do Julgamento: 11/08/2010; Data de Registro: 27/08/2010
QUAIS SÃO AS PUNIÇÕES PARA O DESCUMPRIMENTO DE REGRAS CONVENCIONAIS?
Juros moratórios de até 1% ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito;
Pagamento de perdas e danos, se houver;
Pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, (não superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);
Em caso de descumprimento reiterado: multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
JURISPRUDÊNCIA: Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de multa por infração às normas condominiais praticada por locatário. Sentença de procedência da ação. Irresignação do Réu que não se sustenta. Responsabilidade solidária entre o proprietário do imóvel e o possuidor direto por multas aplicadas em decorrência de infração à Convenção e ao Regulamento Interno. Proprietário do imóvel que tem obrigação de fiscalizar a regular utilização do imóvel locado, de modo a evitar a violação das regras condominiais pelo seu inquilino, mormente aquelas que dizem respeito ao sossego, salubridade, segurança e bons constumes. Inteligência do artigo 1.336, IV, do CC. Uso nocivo da propriedade que constitui matéria afeta ao titular do imóvel. Responsabilidade solidária do proprietário, aliás, expressamente estabelecida pelo artigo 11o do Regulamento Interno, devendo, no entanto, ser resguardado eventual direito de regresso contra o inquilino que praticou as infrações. Matéria relativa à denunciação da lide já apreciada nos autos do agravo de instrumento interposto, com decisão já transitada em julgado. Multas condominiais regularmente aplicadas através de notificações recebidas pelo infrator, sempre precedidas de advertências. Proprietário Réu que tinha plena ciência das infrações cometidas, tanto que ajuizou ação de despejo com fundamento justamente no descumprimento contratual do inquilino em razão das infrações condominiais verificadas. Procedimentos de acordo com as regras contidas na Convenção de Condomínio e no Regulamento Interno. Ausência de oposição de recurso administrativo. Infração às normas condominiais cabalmente comprovadas, até porque expressamente confessada pelo Réu. Multas devidas. Valores cobrados que se encontram em consonância com o Regulamento Interno. Sentença mantida.Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO. TJSP; Apelação Cível 4000968-36.2012.8.26.0100; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 42a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/02/2021; Data de Registro: 23/02/2021.
DA PRESENÇA DE ANIMAIS DOMÉSTICOS NAS ÁREAS PARTICULARES E COMUNS
As convenções de condomínio não podem proibir a presença de animais. A posse de um animal doméstico por um condômino só pode ser questionada se de fato trouxer riscos à segurança e à saúde da comunidade condominial.
Não deixe que o animal fique solto sozinho pelo condomínio. Existem riscos dele fugir ou até ser levado por algum desconhecido;
Fique atento quanto à sujeira dos bichinhos, leve consigo uma sacolinha para recolher as fezes de seu animal.
Evite barulho de cachorros em condomínio;
JURISPRUDÊNCIA: AÇÃO DE COBRANÇA. Multa condominial. Infração à Convenção de Condomínio. Manutenção de animais (gatos) em unidade condominial. Conduta reiterada da ré em manter animal em seu apartamento, transgredindo a Convenção Condominial, que enseja a aplicação de multa e a consequente cobrança pela administração do condomínio. Ausência de cerceamento de defesa. Penalidades pecuniárias impostas pelo Conselho Consultivo e pela Assembleia, nos moldes do disposto na Convenção Condominial. Recurso provido. TJSP; Apelação Cível 0047237-47.2011.8.26.0001; Relator (a): Dimas Rubens Fonseca; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/02/2014; Data de Registro: 07/03/2014.
O DONO, OU DETENTOR, DO ANIMAL RESSARCIRÁ O DANO POR ESTE CAUSADO, SE NÃO PROVAR CULPA DA VÍTIMA OU FORÇA MAIOR. CÓDIGO CIVIL 2002 - ART. 936.
DA ALTERAÇÃO DE FACHADAS DE CONDOMÍNIOS POR MORADORES
A alteração da fachada é defeso por Lei.
Artigo 1136, III CC/02: não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
Artigo 10 da Lei do condomínio: “Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada”.
A não observância poderá acarretar multa.
JURISPRUDÊNCIA: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. Obras realizadas em unidade autônoma que importaram alteração da fachada. Violação à convenção de condomínio e ao art. 1.336, III, do CC. Desfazimento de rigor, com restauração ao estado anterior. Precedentes. Recurso desprovido. TJSP; Apelação Cível 1037160- 15.2018.8.26.0001; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/04/2021; Data de Registro: 27/04/2021.
DA MODIFICAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
Art. 1.351 CC/02: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela -unanimidade dos condôminos.
Art. 1.358-J CC/02: São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: V - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;
Art. 1.335 CC/02: São direitos do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Art. 1.336 CC/02: São deveres do condômino: II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
JURISPRUDÊNCIA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS – VAGA DE GARAGEM – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. 1 – Concessão de antecipação de tutela para determinar que o réu/agravante deixe de utilizar área comum como vaga de garagem. Assembleia de condomínio que aprovou a alteração da destinação, sem observar que a Convenção de Condomínio estabelecia a -necessidade de votação unânime. RECURSO IMPROVIDO. TJSP; Agravo de Instrumento 2265853- 11.2018.8.26.0000; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/06/2019; Data de Registro: 27/06/2019.
COVID E MEDIDAS SANITÁRIAS
PARA EVITAR A TRANSMISSÃO DO CORONAVÍRUS, RECOMENDA-SE:
O fechamento de áreas comuns (salão de festas, piscina, churrasqueira);
O uso de máscara de proteção.
Interdição de bebedores;
Uso limitado de pessoas em elevadores;
Lavar sempre as mãos;
Evitar aglomerações.
Ao espirrar ou tossir, evitar cobrir a boca e o nariz com as mãos, usando o antebraço para cobrir-se, evitando a infecção de outras pessoas;
Limitar o contato com idosos e grupos de risco;
Disposição de álcool gel nas principais entradas e frente dos elevadores;
Manter distância ao perceber que há alguém apresentando os sintomas;
Comportamento antissociais de condôminos
A LEI DEIXOU DE PREVER A POSSIBILIDADE DE EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL E LIMITOU-SE A APLICAÇÃO DE MULTAS.
JURISPRUDÊNCIA: Condomínio. Ação de reparação de danos c.c. cobrança de multa infracional e reconvenção. Alegação de desperdício de água. Sentença de parcial procedência da ação e improcedência da reconvenção. Apuração de infração cometida, com reincidência, sendo observados os trâmites administrativos, com apuração idônea. Ausência de prova da extensão do dano, ou seja, de montante do excesso atribuído à unidade condominial. Hidrômetro comum a todos e impossibilidade de aferição objetiva segundo a prova colacionada. Distribuição da sucumbência. Adequação, nos termos do art. 85, § 14 e § 8o, do CPC, em relação à ação e reconvenção. Impossibilidade de compensação. Recurso do autor não provido e provido em parte o dos réus. O condomínio imputa desperdício de água à unidade condominial, tendo aplicado multa infracional em dobro, por reincidência, o que restou demonstrado nos autos, com o devido procedimento administrativo, sendo corretamente confirmada. Pretende, ainda, a reparação do dano material referente ao período de abril de 2016 a maio de 2017, mas não há critério objetivo para tal aferição, sequer há prova nos autos que corrobore a extensão do dano, sendo aquele apresentado subjetivo, bem como se trata de hidrômetro comum. Para que haja a condenação por dano emergente é indispensável que a parte requerente comprove a extensão dos prejuízos patrimoniais que suportou em decorrência do ato ilícito. A distribuição da sucumbência é alterada, pois vedada a compensação em relação à ação principal, nos moldes do § 14, do art. 85, do CPC, respondendo o Condomínio por honorários no percentual de 10% sobre o pedido não acolhido. Quanto aos réus-reconvintes, a aplicação de percentual sobre o proveito obtido pelo Condomínio representa valor ínfimo, assim, a verba pela qual responderá para o advogado do adverso é fixada por equidade. TJSP; Apelação Cível 1063769-66.2017.8.26.0002; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/06/2019; Data de Registro: 27/06/2019.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/ 2002/l10406com pilada.htm>. Acesso em 18 mai. 2021.
PASCHOAL, João Paulo Rossi. Condômino antissocial: medidas cabíveis e ponto de vista da legislação. Disponível em: <https://www.franciscoegito.cnt.br/ blog/2017/01/condomi no-antissocial- medidas-cabiveis.html>. Acesso em 18 mai. 2021.
SILVA, Tatiane Lima da. Função social e uso nocivo da propriedade no condomínio edilício a possibilidade de exclusão do condômino antissocial. JUS.COM.BR, 2019. Disponível em: <https://jus.com.br/ artigos/71261/funcao- social-e-uso-nocivo- da-propriedade-no-condominio- edilicio/ 3>. Acesso em 18 mai. 2021.
BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Disponível em: <https:// - esaj.tjsp.jus.br/cjsg/
resultadoCompleta.do>. Acesso em 18 mai.2021
resultadoCompleta.do>. Acesso em 18 mai.2021
HAGUEHARA, Felipe. Coronavírus nos condomínios: cuidados e meios de prevenção. Superlógica, 2020. Disponível em: <https://blog.superlogica.com/ condominios/coronavirus- nos- condominios/>. Acesso em 18 mai. 2021.
"QUANDO A CASA DO VIZINHO ESTÁ PEGANDO FOGO, A MINHA CASA ESTÁ EM PERIGO.” - HORÁCIO
